Thời hạn nộp thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản

Chuyển nhượng bất động sản là một giao dịch có giá trị lớn và phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với người có thu nhập từ hoạt động này. Tuy nhiên, không ít người vẫn còn lúng túng về thời điểm nào phải khai thuế và nộp hồ sơ ở đâu, cũng như cách tính thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn giải đáp toàn bộ những vấn đề này một cách rõ ràng, dễ hiểu và chính xác theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

1. Thời điểm khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là khi nào?

Theo khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, quy định về việc khai thuế theo từng lần phát sinh như sau:

“Thuế thu nhập cá nhân do cá nhân trực tiếp khai thuế hoặc tổ chức, cá nhân khai thay, nộp thay đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ được thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế.”

Nói cách khác, mỗi lần bạn thực hiện một giao dịch chuyển nhượng bất động sản, bạn sẽ phải tiến hành khai thuế cho chính giao dịch đó – đây gọi là khai thuế theo từng lần phát sinh.

Thời hạn nộp thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản

✅ Vậy thời điểm khai thuế là khi nào?

+ Ngay khi phát sinh giao dịch chuyển nhượng bất động sản, tức là thời điểm hai bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Việc khai thuế là điều kiện bắt buộc để hoàn tất thủ tục sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai, nên người chuyển nhượng thường phải khai và nộp thuế trước hoặc đồng thời với việc nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.

2. Nơi nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Việc xác định nơi nộp hồ sơ khai thuế phụ thuộc vào loại giao dịch, loại bất động sản và địa điểm nơi bất động sản tọa lạc. Theo điểm đ khoản 7 Điều 11 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, việc nộp hồ sơ khai thuế được phân định như sau:

🔷 Trường hợp 1: Giao dịch thông thường tại Việt Nam

+ Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất đai (theo cơ chế một cửa liên thông), nơi có bất động sản.

+ Đây là cách thức phổ biến nhất hiện nay khi người dân thực hiện chuyển nhượng đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất.

🔷 Trường hợp 2: Giao dịch bất động sản chưa có giấy chứng nhận

Trường hợp bất động sản là:

+ Nhà ở thương mại;

+ Công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

+ Công trình đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất;

+ Hoặc khi cá nhân thực hiện khai bổ sung hồ sơ thuế sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận;

+ Hoặc khi cá nhân ủy quyền quản lý bất động sản.

👉 Trong các trường hợp này, hồ sơ khai thuế nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản, không thông qua cơ chế một cửa.

🔷 Trường hợp 3: Chuyển nhượng bất động sản ở nước ngoài

Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở nước ngoài thì nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi mình cư trú tại Việt Nam (thường là Chi cục thuế quận/huyện nơi cá nhân đăng ký hộ khẩu hoặc tạm trú).

3. Cách xác định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Việc tính thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC. Theo đó:

📌 Căn cứ tính thuế gồm:

+ Giá chuyển nhượng từng lần ghi trong hợp đồng.

+ Thuế suất 2%.

📌 Công thức tính thuế như sau:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

Ví dụ:
Nếu bạn chuyển nhượng một lô đất với giá ghi trong hợp đồng là 2 tỷ đồng, thì thuế TNCN phải nộp sẽ là:

2.000.000.000 x 2% = 40.000.000 đồng

🔸 Lưu ý khi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất

Trong trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh công bố, thì cơ quan thuế sẽ ấn định lại giá tính thuế theo bảng giá đất để đảm bảo thu ngân sách.

4. Phân loại thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo chủ thể thực hiện nghĩa vụ thuế

Căn cứ theo hướng dẫn hiện hành, đặc biệt là các quy định tại  Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được chia thành hai trường hợp, tùy thuộc vào việc ai là người nộp thuế: bên chuyển nhượng (bên bán) hay bên nhận chuyển nhượng (bên mua).

✅ Trường hợp 1: Bên chuyển nhượng (bên bán) là người trực tiếp nộp hồ sơ khai thuế

Trong tình huống này, hợp đồng chuyển nhượng không có nội dung thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay, thì nghĩa vụ khai thuế thuộc về bên bán.

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

📌 Ghi nhớ: Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng được xác định theo thời điểm công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền. Tức là, thời điểm công chứng/chứng thực chính là mốc tính thời hạn 10 ngày để bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ khai thuế.

✅ Trường hợp 2: Bên nhận chuyển nhượng (bên mua) nộp thuế thay cho bên bán

Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận rõ ràng rằng bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán, thì nghĩa vụ khai và nộp hồ sơ thuế sẽ chuyển sang cho bên mua.

+ Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế: Chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, tức là thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.

Ví dụ: Nếu bên mua đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên vào ngày 15/08/2025 thì việc khai thuế bắt buộc phải được thực hiện trước hoặc vào ngày 15/08/2025.

Đặc biệt, trong trường hợp người mua nhận chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thì thời điểm xác lập quyền sở hữu có thể chậm hơn. Khi đó, thời hạn khai thuế được tính là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ thuế tại cơ quan thuế theo quy trình đăng ký chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai

5. Chuyển nhượng bất động sản đồng sở hữu – Ai chịu thuế?

Trong thực tế, nhiều bất động sản là tài sản đồng sở hữu của hai hay nhiều người (vợ chồng, anh em, bố mẹ – con,…). Vậy trong trường hợp này, nghĩa vụ thuế được xác định như sau:

+Thuế được phân chia theo tỷ lệ sở hữu của từng cá nhân.

+Tỷ lệ sở hữu này phải được chứng minh bằng các tài liệu hợp pháp, như:

   – Thỏa thuận góp vốn ban đầu;

   – Di chúc;

   – Quyết định phân chia tài sản của Tòa án;

   – Các giấy tờ công chứng có giá trị pháp lý tương đương.

📌 Nếu không có tài liệu hợp pháp, thì nghĩa vụ thuế được chia đều cho tất cả những người đồng sở hữu theo tỷ lệ bình quân.

6. Các giấy tờ cần chuẩn bị khi nộp hồ sơ khai thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản

Để việc khai thuế và nộp thuế diễn ra thuận lợi, người nộp thuế cần chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ sau:

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC;

+ Bản sao hợp đồng chuyển nhượng bất động sản;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

+ CMND/CCCD của bên chuyển nhượng;

+ Các giấy tờ chứng minh tỷ lệ sở hữu nếu là tài sản đồng sở hữu;

+ Trường hợp ủy quyền thực hiện thủ tục, cần có giấy ủy quyền hợp pháp.

7. Kết luận

Khai thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản là nghĩa vụ bắt buộc đối với cá nhân có phát sinh thu nhập từ hoạt động này. Việc nắm rõ thời điểm khai thuế, địa điểm nộp hồ sơ và phương pháp tính thuế sẽ giúp bạn thực hiện đúng quy định, tránh bị xử phạt hoặc gặp vướng mắc trong thủ tục chuyển quyền sở hữu.

Đặc biệt, cần lưu ý rằng thuế TNCN luôn được khai và nộp theo từng lần phát sinh giao dịch, và thường là điều kiện tiên quyết để hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ. Hãy chủ động chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện đúng thời điểm để không ảnh hưởng đến tiến độ chuyển nhượng.

Tìm hiểu thêm về các khung hình phạt khi doanh nghiệp trốn thuế: Doanh nghiệp trốn thuế bị phạt như nào?- Dịch vụ DN Anta

Bài viết cùng chủ đề